Investir en SCPI via une assurance vie : Quels sont les avantages ?

Investir dans l’immobilier implique une gestion locative chronophage, une fiscalité lourde et des démarches administratives contraignantes. Pourtant, grâce aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), il est possible de percevoir des revenus locatifs sans ces contraintes. Et en intégrant ces SCPI dans un contrat d’assurance vie, les avantages se renforcent : fiscalité optimisée, meilleure liquidité, accessibilité accrue et gestion simplifiée. Que vous soyez un investisseur aguerri ou à la recherche d’un placement performant et diversifié, cette combinaison peut devenir un levier pour votre stratégie patrimoniale.

Points clés à retenir

• Une fiscalité optimisée : l’assurance vie permet de différer l’imposition des revenus des SCPI et de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux après 8 ans, avec un abattement sur les plus-values

• Un investissement accessible : l’entrée en SCPI via une assurance vie est facilitée par des frais d’acquisition réduits et un ticket d’entrée plus bas que pour un achat en direct

• Une gestion simplifiée et sans contraintes : l’assureur prend en charge les démarches administratives, la perception des loyers et leur redistribution, offrant un placement totalement passif

• Une meilleure liquidité : contrairement à un investissement en SCPI en direct, l’assurance vie permet des rachats plus rapides et des arbitrages facilités entre différents supports d’investissement

• Un outil efficace de transmission patrimoniale : l’assurance vie permet une transmission hors succession avec des abattements fiscaux avantageux et une grande liberté dans le choix des bénéficiaires

Pourquoi investir en SCPI via une assurance vie ?

L’investissement en SCPI permet d’accéder aux rendements de l’immobilier locatif sans les contraintes de gestion. En achetant des parts d’un portefeuille immobilier géré par une société spécialisée, vous percevez des revenus réguliers, tout en laissant aux experts la charge de l’acquisition, de l’entretien et de la location des biens.

Mais pour optimiser encore davantage votre placement, l’intégration des SCPI dans un contrat d’assurance vie constitue une stratégie particulièrement avantageuse. Voyons pourquoi cette stratégie séduit tant d’épargnants.

Les avantages fiscaux

L’un des principaux atouts d’un investissement en SCPI via une assurance vie réside dans son traitement fiscal avantageux. En choisissant cette approche, vous bénéficiez d’un cadre fiscal optimisé, qui vous permet de maximiser vos revenus et de réduire votre imposition sur le long terme.

Revenus non taxés tant qu’il n’y a pas de rachat

Dans un investissement en SCPI en direct, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui peut fortement réduire la rentabilité nette.

En revanche, lorsqu’elles sont détenues via une assurance vie, les revenus générés ne sont pas imposés tant qu’aucun retrait n’est effectué. Cela permet d’accumuler du capital sans subir immédiatement la pression fiscale, optimisant ainsi la croissance de votre investissement.

Optimisation des plus-values après 8 ans

L’assurance vie bénéficie d’un régime fiscal particulièrement attractif après 8 ans de détention. Lors d’un retrait (rachat partiel ou total), seules les plus-values sont imposées, et ce après application d’un abattement annuel très avantageux :

• 4 600 € d’abattement fiscal pour une personne seule

• 9 200 € d’abattement fiscal pour un couple

Au-delà de cet abattement, l’imposition reste modérée grâce à un prélèvement forfaitaire libératoire réduit (7,5 % après 8 ans, en plus des prélèvements sociaux).

Coûts d’entrée réduits

Investir en SCPI via une assurance vie offre un accès plus abordable que l’investissement en direct. Les assureurs négocient régulièrement des décotes sur les prix des parts, réduisant ainsi le coût d’acquisition de 2 à 5 % par rapport au marché traditionnel.

Autre avantage majeur : le ticket d’entrée est nettement plus bas. Alors qu’un investissement en SCPI en direct nécessite généralement un apport minimum de 5 000 €, l’assurance vie permet d’acquérir des parts dès 500 €, facilitant ainsi la diversification de votre épargne sans mobiliser un capital important.

Flexibilité et liquidité accrues

L’un des principaux freins à l’investissement immobilier est son manque de liquidité. Un bien immobilier ou des parts de SCPI détenues en direct peuvent être longs et complexes à revendre, nécessitant parfois plusieurs mois.

Avec l’assurance vie, la liquidité est grandement améliorée :

• Rachat rapide : vous pouvez revendre vos parts plus facilement grâce à la gestion assurée par l’assureur

• Gestion souple : vous avez la possibilité d’arbitrer entre différentes SCPI ou de réorienter votre épargne vers d’autres supports d’investissement au sein du contrat

• Capitalisation optimisée : les revenus générés par vos SCPI peuvent être automatiquement réinvestis. Ainsi vous profitez pleinement de l’effet « boule de neige » et accroissez votre patrimoine sur le long terme

Simplification de la gestion

Investir en SCPI via une assurance vie, c’est aussi choisir la tranquillité. Contrairement à un investissement en direct, où vous devez gérer vous-même la fiscalité, l’entretien ou encore la gestion locative, ici tout est pris en charge par l’assureur.

Plus besoin de déclarer les loyers, de gérer les taxes foncières ou de suivre les évolutions du marché immobilier. L’assureur s’occupe de l’achat, du suivi des SCPI, de la distribution des revenus. De votre côté vous bénéficiez des avantages de l’immobilier sans les tracas liés à la gestion locative.

Transmission avantageuse du patrimoine

L’assurance vie est l’un des meilleurs outils de transmission du patrimoine, et l’y associer aux SCPI renforce encore ses atouts. Grâce à la fiscalité spécifique de l’assurance vie, les capitaux transmis échappent en grande partie aux droits de succession.

• Abattement de 152 500 € par bénéficiaire avant taxation, contre 100 000 € pour une transmission classique en ligne directe

• Transmission hors succession, offrant plus de souplesse dans la répartition du capital entre vos héritiers ou bénéficiaires

• Possibilité de désigner librement les bénéficiaires de votre contrat, y compris des personnes hors cadre familial

Grâce à cette double optimisation, investir en SCPI via une assurance vie permet de bâtir et transmettre un patrimoine immobilier tout en maîtrisant la fiscalité successorale.

Les points d’attention et les contraintes à connaître

Bien que l’investissement en SCPI via une assurance vie présente de nombreux avantages, il comporte aussi quelques limites. Mieux les connaître, c’est mieux les anticiper.

Superposition des frais

Bien que l’investissement en SCPI via une assurance vie offre des frais d’entrée réduits, plusieurs coûts s’accumulent et pèsent sur la performance globale :

Frais liés au contrat d’assurance vie :

• Frais d’entrée (parfois négociables)

• Frais de gestion annuels : généralement entre 0,5 % et 1 % du capital investi

• Frais d’arbitrage en cas de changement d’allocation d’actifs

Frais spécifiques aux SCPI :

• Frais d’acquisition : entre 0 % et 8 % en assurance vie (contre jusqu’à 12 % en direct)

• Frais de gestion locative : environ 10 % des loyers perçus

Propriété indirecte des parts

Lorsque vous investissez en SCPI via une assurance vie, vous n’êtes pas directement propriétaire des parts. Celles-ci sont détenues par l’assureur, qui les gère pour votre compte.

Quels sont les impacts ?

• Moins de contrôle sur votre investissement : vous dépendez des décisions de l’assureur.

• Droits limités : en cas de litige ou de modification du contrat, vous n’avez pas la même liberté de gestion qu’avec des SCPI détenues en direct.

Choix restreint de SCPI

Contrairement à l’investissement en direct, où vous avez accès à près de 200 SCPI sur le marché, les contrats d’assurance vie proposent une sélection plus limitée (parfois simplement une dizaine ou une vingtaine).

Par conséquent, vous ferez face à un manque de diversité en termes de secteurs immobiliers (bureaux, commerces, santé, résidentiel …) et à moins de choix pour diversifier votre portefeuille et optimiser votre couple rendement / risque.

Impossibilité d’investir à crédit

L’un des grands atouts des SCPI en direct est la possibilité de les financer à crédit, permettant de bénéficier de l’effet de levier et d’optimiser sa fiscalité avec les intérêts d’emprunt déductibles.

Avec l’assurance vie, ce levier est inexistant. Il n’est pas possible d’acheter des parts de SCPI à crédit et vous vous devez d’investir avec des liquidités disponibles.

Nos conseils pour bien choisir son contrat d’assurance vie pour investir en SCPI

Investir en SCPI via une assurance vie est une stratégie patrimoniale efficace, mais encore faut-il sélectionner le bon contrat pour maximiser sa rentabilité et éviter les pièges. Voici les critères essentiels à analyser avant de souscrire.

Optez pour un contrat avec des frais compétitifs

Les frais ont un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. Il est donc essentiel de choisir un contrat avec des conditions avantageuses :

• Frais sur versement : privilégiez un contrat sans frais d’entrée ou avec un taux réduit (idéalement entre 0 % et 1 %)

• Frais de gestion annuels : recherchez un contrat avec des frais faibles, compris entre 0,5 % et 0,6 %, afin de préserver votre rendement

• Frais d’arbitrage : vérifiez qu’ils restent modérés pour pouvoir ajuster votre portefeuille sans coûts excessifs

Bon à savoir : certains assureurs en ligne proposent des contrats avec des frais réduits, souvent plus compétitifs que ceux des banques traditionnelles.

Assurez-vous d’un large choix de SCPI performantes

Tous les contrats d’assurance vie ne proposent pas le même catalogue de SCPI. Un choix restreint limite votre diversification et votre potentiel de rendement.

Critères à analyser :

• Nombre de SCPI disponibles : privilégiez un contrat offrant au moins une vingtaine de SCPI pour diversifier votre portefeuille sur plusieurs secteurs (bureaux, commerces, santé, résidentiel, logistique)

• Qualité des SCPI proposées : privilégiez des SCPI avec un bon rendement (supérieur à 4 %) et une gestion solide.

• Redistribution des loyers : assurez-vous que l’assureur restitue 100 % des loyers perçus, sans prélèvement additionnel

Bon à savoir : il est également recommandé de vérifier si le contrat permet d’investir dans des SCPI diversifiées à l’échelle européenne, voire internationale, pour réduire l’exposition à un seul marché immobilier.

Privilégiez un contrat flexible et évolutif

Un bon contrat doit offrir une grande souplesse dans la gestion de votre investissement. Avant de souscrire, assurez-vous que :

• L’investissement à 100 % en SCPI est possible : certains contrats imposent une répartition avec des fonds en euros ou des unités de compte. Privilégiez ceux qui permettent d’investir intégralement en SCPI si vous le souhaitez

• Les arbitrages sont facilités : le contrat doit vous permettre de modifier votre allocation d’actifs sans contraintes excessives

• Les rachats sont simples et rapides : la possibilité de récupérer son capital sans pénalités est un point à vérifier attentivement

Vérifiez la solidité et la réputation de l’assureur

La qualité de l’assureur est un élément clé pour sécuriser votre investissement à long terme. Avant de faire votre choix, prenez en compte :

• La solidité financière de l’assureur : privilégiez un acteur reconnu avec une notation financière solide.

• La transparence des conditions : un bon assureur doit être clair sur les frais, la gestion des SCPI et les conditions de sortie

• La qualité du service client : un support réactif et compétent est indispensable pour répondre rapidement à vos besoins

Accompagnement gratuit

Vous souhaitez bénéficier d’un bilan complet de votre situation patrimoniale ? Profitez dès à présent d’un rendez-vous sur-mesure avec l’un de nos conseillers qui saura vous guider dans vos différentes options d’investissements.

Les questions les plus posées