L’évolution des taux immobiliers est à la baisse depuis un précédent plus haut de 5% en 2009. Depuis le début de l’année, les taux moyens pour un endettement sur 20 ans se situent entre 1,15% et 1,30%. En juillet, les taux moyens restaient encore très attractifs aux alentours des 1.29%. Dans ce contexte de taux bas, il est intéressant de se demander comment renégocier son crédit immobilier. Et que privilégier entre réduire la durée et réduire le montant ?
Sommaire
Éviter une réduction de la durée
Il peut sembler attractif d’en finir le plus rapidement possible avec sa dette et donc de réduire la durée. C’est souvent une erreur lors de la renégociation de son prêt. En effet, dans un contexte de taux bas, il est bien plus intéressant de conserver de la « bonne dette » et donc d’éviter une réduction de la durée. Cette réduction sera en effet systématiquement moins avantageuse qu’une réduction du montant des mensualités. Cela est dû à un mécanisme très simple : sur le long terme le montant de la dette équivaudra de moins en moins en pouvoir d’achat réel (à cause de l’inflation). Plus on la rembourse tard, moins le remboursement sera difficile. Il est donc important de profiter de l’érosion de la dette due à l’inflation en conservant la durée inchangée, voire en la rallongeant si possible.
Privilégier une réduction du montant des mensualités
Une diminution du montant des mensualités entraînera également une augmentation de son épargne et donc un gain en capacité d’emprunt. Cela permettra même de créer dans certains cas des Cash Flows positifs, une situation optimum dans laquelle le bien s’autofinancera et rapportera des revenus supplémentaires qui viendront s’ajouter au revenu mensuel.
Procédure et étapes de la renégociation
Pour que l’opération soit attractive, la différence de taux joue un rôle primordial. Si la différence n’est pas suffisante, l’opération peut s’avérer inutile ou même coûteuse pour l’emprunteur. La première étape est donc de demander une simulation à sa banque d’origine. Celle-ci, afin de vous garder comme client pourra la plupart du temps vous faire une proposition chiffrée avec le gain escompté. Si le taux proposé par la banque est aligné sur les taux moyens, la procédure est très simple : un avenant est signé et le nouveau taux s’applique dans le mois.
Si cette négociation n’aboutit pas, il est recommandé de prendre contact avec un courtier spécialiste des non-résidents qui déterminera la viabilité de votre rachat. Dans ce cas, un prêt pourra être souscrit dans un nouvel établissement bancaire avec le même formalisme qu’un prêt immobilier normal (dépôt d’un dossier de demande de prêt, accord de principe et signature des offres). Dans ce cas le montant maximum du nouveau prêt sera limité au montant restant du prêt initial et ne pourra servir qu’au rachat du prêt.
À noter
Dans tous les cas de figure, il est intéressant de renégocier également l’assurance du prêt qui permettra le plus souvent une économie substantielle. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter l’un de nos conseillers financiers spécialistes des non-résidents.
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